10月24日,仲量聯(lián)行于上海發(fā)布了《2023上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展與展望白皮書》,通過剖析這一熱門業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀,探討未來趨勢和機(jī)遇。

“上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場承載了眾多高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展,經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型,驅(qū)動高科技屬性行業(yè)快速發(fā)展,使園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)愈發(fā)加劇,科創(chuàng)氛圍日益濃厚,吸引眾多高端科研行業(yè)或戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示。在此背景下,仲量聯(lián)行梳理了近200個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中超過3600家企業(yè),并對產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)100余家企業(yè)租戶進(jìn)行調(diào)研,結(jié)合60余份投資機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果,深入了解當(dāng)前園區(qū)租戶的需求,并探究了在短期供應(yīng)壓力和長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共同作用下,園區(qū)物業(yè)投資市場的變遷和機(jī)遇。

五大行業(yè)需求旺盛 產(chǎn)業(yè)復(fù)合成租賃新動能

白皮書顯示,集成電路、生命科學(xué)、人工智能、新能源汽車、游戲這五大行業(yè),是上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求動力。過去兩年,五大行業(yè)在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新增租賃需求達(dá)到近70%,推動上海在優(yōu)勢行業(yè)引領(lǐng)全國。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷指出,隨著技術(shù)的進(jìn)步,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)加劇的同時,各產(chǎn)業(yè)逐漸體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)鏈長、科技含量高的特征愈發(fā)凸顯。這使得不同行業(yè)之間的邊界逐漸模糊,產(chǎn)業(yè)之間的相互滲透和交叉也日益增多。此外調(diào)研結(jié)果顯示,上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)中近36%的企業(yè)橫跨了兩個及以上產(chǎn)業(yè)類型,產(chǎn)業(yè)復(fù)合交叉的趨勢凸顯。

隨著產(chǎn)業(yè)間更深度地交叉融合,全新的產(chǎn)業(yè)類型有望在創(chuàng)新中誕生,這種融合將為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供更多機(jī)遇,也將上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的持續(xù)發(fā)展注入新動能。新興領(lǐng)域作為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量,也將煥新上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃分布格局。

租戶軟硬件需求升級 園區(qū)需納入產(chǎn)業(yè)思維

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型的大背景下,產(chǎn)業(yè)園租戶對降本增效的關(guān)注度明顯提高。仲量聯(lián)行對上海11個產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊、12個

細(xì)分行業(yè)的103家企業(yè)(跨越不同面積段租戶)進(jìn)行問卷調(diào)研發(fā)現(xiàn),企業(yè)更加注重物理空間對產(chǎn)業(yè)資源和生產(chǎn)要素的調(diào)配,越發(fā)強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)策略通過優(yōu)化整體的物業(yè)選址、空間布局等策略,有效控制成本,提升公司效率,使辦公場所能夠服務(wù)于企業(yè)的長久發(fā)展。

在選址考量上,以往企業(yè)主要考慮租金成本、政策補(bǔ)貼、交房標(biāo)準(zhǔn)、餐飲設(shè)施以及交通可及性等因素。當(dāng)下企業(yè)選址對于租金成本的敏感度有所上升,對配套設(shè)施、企業(yè)品牌形象、人才資源的關(guān)注度提升最為顯著。同時,濃厚的科研氛圍能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更多合作渠道,更加受到重視。

站在產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營者視角,物業(yè)條件與資管服務(wù)的“雙通道升級”不容忽視,園區(qū)經(jīng)營者需拓展提升“產(chǎn)業(yè)思維”,服務(wù)于高科技屬性租戶的快速發(fā)展,以此筑巢引鳳,在市場競爭中脫穎而出。

此次調(diào)研中,有89%的租戶認(rèn)為目前所入駐園區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)條件及資管服務(wù)有待提升。其中71%的租戶希望在物業(yè)條件有所提升,包括物業(yè)品質(zhì)、園區(qū)配套等方面的升級;有43%的租戶對于資管服務(wù)的需求進(jìn)一步提升,主要圍繞“行業(yè)交流及合作支持、融資支持及咨詢、人才支援支持、孵化支持、市場推廣支持”五大維度。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人指出,伴隨租戶的產(chǎn)業(yè)需求多元升級,產(chǎn)業(yè)服務(wù)在項(xiàng)目運(yùn)營中的重要性不斷增強(qiáng),未來,是否能為入駐企業(yè)租戶提供豐富的產(chǎn)業(yè)資源將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營者的核心競爭點(diǎn),園區(qū)經(jīng)營者需將資管服務(wù)納入產(chǎn)業(yè)思維,提高與租戶需求適配性。

89%投資者將追加投資 投資策略多元提升

白皮書顯示,過往十多年,上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資市場主要經(jīng)歷了三個階段,第一階段(2011年至2015年)投資視角主要基于類工業(yè)資產(chǎn);第二階段(2016年至2019年)內(nèi)資及外資地產(chǎn)基金投資活躍度增強(qiáng),并嘗試以“非核心區(qū)的類辦公樓資產(chǎn)”的邏輯投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。進(jìn)入第三階段(2020年至今)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資繼續(xù)成為關(guān)注焦點(diǎn),但投資邏輯由傳統(tǒng)辦公樓轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)視角出發(fā),市場朝多元化、精細(xì)化方向邁進(jìn)。

根據(jù)仲量聯(lián)行投資機(jī)構(gòu)問卷調(diào)研結(jié)果,投資者即便在短期內(nèi)的市場承壓情況下,依然對上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)保有投資熱情。在受訪的投資者中,超過70%的投資機(jī)構(gòu)已布局上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場,89%的投資者在未來三年將追加投資或考慮收購產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。

與此同時,產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的獨(dú)特屬性,使得對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資有別于其他物業(yè)投資。問卷結(jié)果顯示,上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者增加了產(chǎn)業(yè)視角,在地段選擇、標(biāo)的甄選、租戶租金、投資模式等方面都更加考慮產(chǎn)業(yè)要素。

在產(chǎn)業(yè)紅利和短期供應(yīng)壓力共同影響下,當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資市場呈現(xiàn)四大主要趨勢:板塊甄別愈加重視產(chǎn)業(yè)定位;行業(yè)類型成為評估物業(yè)租戶的核心考量;財(cái)務(wù)測算趨于謹(jǐn)慎保守;產(chǎn)業(yè)視角催生特有投資方式,包括自用型企業(yè)的售后回租、產(chǎn)業(yè)自用企業(yè)與資本聯(lián)合投資開發(fā)、以及PE+RE私募股權(quán)與不動產(chǎn)基金相結(jié)合的模式。

投資者的策略多元化也持續(xù)提高。問卷結(jié)果顯示,采用核心型及核心增益型投資策略的企業(yè)數(shù)量正在逐漸增多,接近62%的投資機(jī)構(gòu)更傾向于核心增益型的投資策略,已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的增值型或機(jī)會型的投資策略,而傾向于核心型投資策略的企業(yè)也超過半數(shù)。