戴德梁行日前在上海舉辦2023年度市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、大宗交易市場等進行盤點和展望。

數(shù)據(jù)顯示：2023年上海寫字樓市場供應井噴，存量繼續(xù)攀高，全年入市辦公建筑規(guī)模達155萬平方米，包括核心商圈7個，新興商圈13個，其中新興商圈的普陀、世博前灘、虹口以及核心商圈的竹園入市量較為可觀；上海寫字樓市場以凈吸納量39萬平方米收官，環(huán)比去年下滑38%，整體走勢伴隨入市項目的推進成交波動前行；上海甲級寫字樓空置率21.8%，比去年上升5.1%，其中核心及新興商圈空置率分別為15.2%和28.9%；上海甲級寫字樓租金下滑，至四季度平均租金7.87元/平方米/天，同比下滑3.3%。

全年租賃表現(xiàn)較好項目得益于其不錯的地段位置及前期良好的蓄客，如“凱德晶萃廣場”吸引小紅書、新加坡企業(yè)發(fā)展局等頂尖企業(yè)和機構入駐；電通中國總部新辦公大樓簽約在“海粟文化廣場A棟”；“前灘四方城”吸引了西門子能源、美ONE、羅氏診斷等大客戶入駐；長壽路新地標“鴻壽坊”則吸引邁爾廣告、眾引文化傳媒、銅升實業(yè)、浦敏科技等眾多民營企業(yè)簽約。

從行業(yè)來看，貿易制造、專業(yè)服務及金融為前三大主力行業(yè)。作為國際貿易中心的定位，上海2023年前11個月進出口總值創(chuàng)歷史新高，跨境貿易營商環(huán)境不斷優(yōu)化助推上海貿易規(guī)模逐年上升。典型租賃如蘇河灣、徐家匯板塊的新項目吸引了部分時尚快消類外資企業(yè)及部分內外資生活類品牌企業(yè)搬遷；而部分老牌生活類品牌外資企業(yè)則繼續(xù)青睞如南京西路、不夜城等傳統(tǒng)商圈的存量項目。作為上海經濟增量主導引擎的服務行業(yè)市場需求仍保持強勁，其中品牌型的律所、咨詢、廣告等企業(yè)需求堅挺，另外考慮經濟增長放緩及對未來不確定因素的增加，靈活辦公空間市場供需意愿增強。

在金融領域，基于國際金融中心和全球科創(chuàng)中心“雙中心”戰(zhàn)略定位，金融科創(chuàng)先試先行不斷，憑借金融資源優(yōu)勢和良好營商環(huán)境，繼續(xù)吸引國內外知名金融服務商、金融科技獨角獸、細分領域龍頭科技企業(yè)在滬聚集。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英表示，展望未來，經濟回升向好、長期向好的基本趨勢沒有改變，這將進一步穩(wěn)定社會預期，提振發(fā)展信心?；谛乱荒旯?guī)?？s減的預判，2024年供求壓力稍有緩解。行業(yè)方面，上海將繼續(xù)推進科技創(chuàng)新引領現(xiàn)代化產業(yè)體系建設，圍繞“五個中心”行業(yè)提質升級。重點看來，人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算和物聯(lián)網等領域，數(shù)字化轉型將貫穿于從制造到服務業(yè)各個行業(yè)；伴隨修訂后《上海市推進國際貿易中心建設條例》服務貿易、數(shù)字貿易成為新增長點；金融國際化和創(chuàng)新，將繼續(xù)吸引全球金融機構來滬，并推動金融科技發(fā)展，如區(qū)塊鏈、數(shù)字貨幣和在線支付平臺行業(yè)發(fā)展。而在辦公發(fā)展趨勢方面，重視綠色和可持續(xù)辦公環(huán)境及提高工作效率辦公技術集成提升將繼續(xù)深化延續(xù)。

值得注意的是2023年上海大宗交易市場共錄得115宗、合計806億元成交額，雖成交總額同比2022年下降8.9%，但降幅有所收窄，成交宗數(shù)創(chuàng)五年新高，市場交投情緒活躍。

2023年投資型買家繼續(xù)主導市場，全年成交占比達79%，且以個人投資者和機構為主，公寓住宅及辦公/產業(yè)園備受關注。自用型買家2023年共成交50單，約76%為辦公/研發(fā)辦公資產，青睞一線江景或重點核心區(qū)，總價多控制在10億元以內。

值得一提的是，國企買家，尤其是外地國企買家，近兩年市場占有率逐步攀升，從產業(yè)聯(lián)動角度出發(fā)、青睞產業(yè)園及大虹橋區(qū)域辦公樓。

2023年辦公/研發(fā)辦公成交總額達281億，占比35%；公寓/住宅緊隨其后，以131億、16%的占比居于第二；得益于太古地產斥資97億購買前灘及洋涇地塊，綜合類業(yè)態(tài)成交占比升至第三；酒店亦為重要亮點，四季度有黃浦綠地萬豪、外灘萬達瑞華、華僑城寶格麗酒店等酒店成交，將該類別占比拉升至11%。

展望2024，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰認為：預計2024年買家瞄準撿漏機會，市場活躍度高；在房地產行業(yè)資金緊張的挑戰(zhàn)下，預計明年將會有更多的核心商圈優(yōu)質資產放售；內資買家將繼續(xù)主導大宗交易市場，外資買家受到美聯(lián)儲加息影響持續(xù)疲軟，預計明年上半年仍持觀望態(tài)度、下半年待美聯(lián)儲降息后逐步回歸；新經濟熱門賽道備受投資者關注，長租公寓、尤其以R4項目成為市場焦點，生命科學園持續(xù)火熱，優(yōu)質物流資產包成交涌現(xiàn)；在消費類基礎設施REITs多單成功獲批的利好下，零售類資產廣受投資者追捧。