4月10日，在戴德梁行舉辦2024年上海一季度市場回顧會上，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行多維度的解讀。

上海寫字樓市場供求放緩

一季度，甲級寫字樓凈吸納量8.58萬平方米，比去年四季度下滑9.86%，比去年同期下滑37.49%。當期供大于求，甲級寫字樓整體空置率繼續(xù)攀升至22.0%，比去年四季度上揚0.2%；租金繼續(xù)微跌，一季度甲級寫字樓平均租金7.80元/平方米/天。

從行業(yè)來看，貿(mào)易制造、TMT及專業(yè)服務為本季度三大主力行業(yè)。伴隨消費需求的復蘇，批零貿(mào)易行業(yè)占比達到20%以上，一些新項目吸引了部分外資、生活類消費品類客戶搬遷。同時互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)冷熱不均，軟件、數(shù)據(jù)服務、平臺、技術(shù)支持等TMT相關(guān)行業(yè)保持一定熱度，但也不乏個別退租現(xiàn)象。專業(yè)服務細分領(lǐng)域人力資源、律所、咨詢等行業(yè)依然是交易主力，聯(lián)合辦公潮起潮落，前期大肆擴張品牌面臨調(diào)整，另一些品牌謹慎擴張。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英表示，傳統(tǒng)行業(yè)寫字樓的需求已越來越難跟上寫字樓同質(zhì)化產(chǎn)品的新增速度，未來需求提升有賴于新質(zhì)生產(chǎn)力下產(chǎn)業(yè)的突破與發(fā)展。通過改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、壯大發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)及積極布局未來產(chǎn)業(yè)有利于加速產(chǎn)業(yè)之間的融合與創(chuàng)新，這也是寫字樓市場未來需求提速的關(guān)鍵。

上海零售市場業(yè)態(tài)場景進一步升級

一季度，上海經(jīng)濟保持增長，多項經(jīng)濟指標繼續(xù)向好，帶動上海消費品市場及零售商業(yè)市場保持活躍。上海中高端購物中心市場整體空置率同比下跌0.72個百分點，至9.38%，為2022年以來歷史最低點。上海全市中高端購物中心首層平均租金報價保持在778.85元/月/平方米。盡管如此，核心商圈內(nèi)的成熟項目在銷售額增加、高入駐率及租戶調(diào)整的帶動下，租金繼續(xù)上漲。核心區(qū)域的租金水平同比上升0.34%至1,888.83元/月/平方米。

2024年上海零售商業(yè)市場預計將有超180萬平方米的新項目入市，其中包括宜家薈聚、超級合生匯和龍光藍鯨世界等標桿項目。隨著新興區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，預計全市平均租金將被進一步拉低。若干現(xiàn)有零售商業(yè)將通過翻新物業(yè)設(shè)施、優(yōu)化租戶組合，以及設(shè)置體驗式零售空間來保持差異化競爭。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie認為，不斷提升的居民收入和消費支出水平將繼續(xù)支撐上海零售商業(yè)市場的發(fā)展。今年上海出臺《本市促進服務消費提質(zhì)擴容的實施方案》，提出了涵蓋文旅、體育、餐飲、居家服務和交通等11個服務消費領(lǐng)域到2027年的具體目標，將采用5.5G、VR、AI、北斗衛(wèi)星等前沿科技，打造消費市場的新場景，新業(yè)態(tài)。有鑒于此，上海零售商業(yè)市場將在未來幾年進一步升級。

商業(yè)地產(chǎn)品牌業(yè)態(tài)不斷調(diào)整

一方面，近期香氛類品牌開店需求旺盛，故大量頭部開發(fā)商載體對零售業(yè)態(tài)有所調(diào)整，引入大量香氛類零售品牌并布局首店、概念店等。由此可見零售消費的客單價有下降的趨勢。

另一方面，隨著蘋果上海靜安店于近日揭開面紗，作為中國最高規(guī)格旗艦店，等級僅次于蘋果紐約第五大道店，可見外資3C零售品牌對上海市場仍保持強大的信心。相比傳統(tǒng)服飾類零售品類，3C類相關(guān)產(chǎn)品線下銷售比例逐年遞增且平穩(wěn)，消費者更熱衷于線下購買3C產(chǎn)品。3C類品牌穩(wěn)定的增長，對于開設(shè)線下門店的租金承受能力更強，就載體端而言選擇3C類品牌可能承受更小的風險。

最后，“戶外運動”和“綠色健康”持續(xù)受到消費者的青睞，線上消費呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。因此，在上海越來越多的國際戶外品牌開始廣泛的開設(shè)直營店或旗艦店，同時載體端也開始逐漸將運動品牌作為主力店來打造。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示，在目前的消費趨勢下，消費者逐漸趨向理性，消費頻次、消費客單價、購買過程、消費動機等都有顯著變化。大家更愿意在服務類消費的細分品類中進行消費。諸如休閑娛樂類、運動健身類、自我教育類的“悅己型”消費已然成為現(xiàn)階段的消費新亮點。

上海大宗市場投資情緒趨于保守

一季度，上海僅錄得16宗、共計103億大宗交易，成交金額同比下降28%，降幅明顯。一方面，受大量新增面積及吸納降低影響，投資類辦公樓市場持續(xù)低迷；同時，美元高息、美聯(lián)儲或推遲降息等背景下，外資出手趨于謹慎；疊加內(nèi)資開發(fā)商持續(xù)出貨緩解資金壓力——三管齊下，上海大宗交易市場成交金額降至近五年同期一季度最低。