2024年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場租賃活動開始溫和復(fù)蘇。租金的進一步下行調(diào)整推升了租戶的問詢熱情，辦公樓市場和產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃活躍度有所上升。受到核心區(qū)租賃需求的復(fù)蘇推動，二季度上海整體凈吸納量亦轉(zhuǎn)負為正。

租金讓利促使甲級辦公樓租戶升級

2024年二季度，上海全市凈吸納量上升至 11.5700萬平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示：“租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級意愿加強，帶動凈吸納量回升。租戶更加聚焦高品質(zhì)項目。在中央商務(wù)區(qū)，租戶把握市場價格調(diào)整的機會，升級辦公空間。同時，成本驅(qū)動型需求向非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢仍在持續(xù)?！痹诜侵醒肷虅?wù)區(qū)，隨著租金差距縮小，部分位于郊區(qū)的企業(yè)搬遷升級到非中央商務(wù)區(qū)甲級項目，以期在成本效益和辦公環(huán)境之間實現(xiàn)更好的平衡。

租金繼續(xù)下行，市場競爭持續(xù)，較大的市場供應(yīng)加上有限的新增需求使得整體市場租金繼續(xù)處于下行通道。項目之間的價格競爭持續(xù)。新近項目業(yè)主通過較低的租金和具有吸引力的激勵政策，以促進租戶進行搬遷升級，而現(xiàn)有項目為提升或保持項目的出租率，繼續(xù)優(yōu)化租賃價格。二季度，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.6%，非中央商務(wù)區(qū)的整體租金環(huán)比下降3.8%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)有高品質(zhì)項目入市

二季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場凈吸納量錄得17.8萬平方米。近期高品質(zhì)項目的入市以及議價空間的增大吸引部分租戶搬遷升級。同時，部分大面積租戶的需求在經(jīng)歷較長的決策周期之后得以落地。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“更多租戶愿意把握市場窗口期重新評估其租賃策略。行業(yè)需求仍以集成電路以及新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)為主。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)揮擎動經(jīng)濟發(fā)展的載體作用，政府平臺類的產(chǎn)業(yè)孵化器及科研機構(gòu)等需求均有所上升?！?/p>

二季度新增供應(yīng)共計23.7萬平方米。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率環(huán)比小幅上升0.1個百分點，達到19.9%。整體需求的緩慢復(fù)蘇以及市場供應(yīng)的壓力使租金繼續(xù)承壓，環(huán)比下降2.0%至4.3元每平方米每天。

零售物業(yè)凈吸納量轉(zhuǎn)負為正

2024年第二季度上海零售物業(yè)整體租賃需求有所改善。受到核心區(qū)租賃需求的復(fù)蘇推動，二季度上海整體凈吸納量轉(zhuǎn)負為正，共錄得2300平方米。

仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“新增租賃需求主要集中在運動戶外服飾及裝備、平價餐飲、烘焙飲品、快時尚、本土女裝和折扣店等業(yè)態(tài)?！爸档藐P(guān)注的是，近年來戶外運動熱潮的興起，極大地推動了消費者對運動產(chǎn)品的市場需求。在此背景下，國內(nèi)外知名運動品牌紛紛加速擴張步伐，與此同時，越來越多的海外小眾運動品牌也陸續(xù)進駐中國市場，在上海開出首店。

二季度，核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.4%，非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.9%，租金降幅較一季度均有收窄。在日益激烈的市場競爭中，鑒于零售品牌的承租能力普遍減弱，不少零售物業(yè)項目正持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

黃臻進一步表示，預(yù)計2024年上海零售租賃需求仍將主要來自運動、女裝及與“性價比”緊密相關(guān)的平價餐飲、快時尚和折扣店等業(yè)態(tài)。同時，隨著消費者對文化藝術(shù)體驗的需求日益增長，預(yù)計未來將有更多零售項目積極融入文化、藝術(shù)與自然元素，力求為消費者打造多元化、沉浸式的消費體驗。

高端酒店市場業(yè)績回暖

截至2024年5月，上海高端及以上酒店的日均房價較去年同期增長5.2%至1058元,入住率增長了3.1個百分點至65.8%，每間可出售客房收入則增長10.3%至696元。2024年1-5月上海高端及以上酒店的每月可售房收入較2019年同期已恢復(fù)至93%，其中日均房價已恢復(fù)至2019年同期的98%，入住率恢復(fù)至95%。

2024年上半年，上海高端及以上酒店市場新增客房約560間。展望下半年，預(yù)計還將有約1650間新客房加入高端以上酒店市場，其中包括多個存量資產(chǎn)的重新定位和改造升級。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“今年1-5月上海接待了247萬名國際游客，較去年同期增長168.7%。預(yù)計2024年酒店業(yè)績表現(xiàn)將繼續(xù)回暖。值得關(guān)注的是，存量酒店資產(chǎn)改造的重要性與日俱增。未來若干年，重新定位、品牌提升、硬件更新和產(chǎn)品重生將成為中國酒店市場的主旋律?！?/p>